目前，房地产市场或许正面临着史上最复杂多变的经济形势，受国内疫情的影响，二月份楼市销售断崖式下滑，“云卖房”模式应运而生;另一方面，全球疫情蔓延导致金融市场大范围暴跌，流动性危机中各国相继降息、推出QE等宽松救市措施，但巨大的经济损失已无可避免。
一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题甚至成为了“活下去”，新冠疫情的出现，“活下去”这句口号更具挑战。新冠肺炎疫情让今年年初的楼市进入“冰冻”状态，各地售楼处纷纷关闭，不少房企开始转战线上“自救”。据不完全统计，前200强房企中已经有多达140多家房企在线上“云卖房”。
在行业的聚光灯下，头部房企公布业绩时的对外表态大不相同，有万科再谈“活下去”的警惕审慎，有碧桂园信心满满却又不公布具体销售目标的低调内敛，还有恒大豪言33%增速、冲击万亿规模的意气风发。随着行业竞争白热化和楼市调控常态，2020年的房地产江湖依然充满悬念。
“云购房”火爆，龙头股估值逼近历史地位
全球金融风暴下，对于高杠杆的房地产企业而言，无异于雪上加霜。作为全年销售数十万亿元的行业，房地产市场关系到社会经济生活各个方面，稳定发展至关重要。据不完全统计显示，2月以来，已经有70余省市发文扶持楼市，但同时也有多个“救市”政策被叫停。3月31日，有超过12家上市房企发布业绩，恒大无疑是焦点中的焦点。毕竟在3月23日，该公司刚刚发布了盈利预警，透露预计2019年的核心净利润将下降48%至408亿元，净利润下降50%至335亿元。受此消息影响，当天恒大的股价下跌了将近17%。
楼市的冷淡也反映在了资本市场上，市场中破净股数量与行情走势往往呈正相关，股市低迷时破净股数量逐渐增多，纵观以往几次重要历史底部，最近的一次沪指2638点时破净股数量有66只，沪指1664点时破净股有173只，而目前两市共有420只股破净，破净股主要集中在房地产、公用事业、交通运输等行业。按申万所属一级行业划分，房地产股是破净高发地，共有54只个股上榜，破净股数量最多。
受到疫情、国外股市暴跌等多方面因素影响，A股、港股地产股出现大幅下挫，主要龙头股估值逼近历史低位，股息率则达到历史高位。申万一级房地产指数近期市盈率逼平历史最低的8.09倍水平，最新市净率1.23倍，接近历史最低1.13倍水平。
虽然楼市和股市表现都不尽如人意，但进入新年以来，地产板块持续被众多机构看好，接近40家机构发布行业研究报告，评级多为看好、推荐、增持等。随着国内疫情的缓解，售楼处开始解封，房企销售数据也出现回升，部分城市甚至出现火爆的“抢房”现象。万科通过线上卖房的方式推出深圳“万科星城”项目，开盘1分钟销售额达12亿，7分钟售光288套房。苏州的三个房地产项目同时开盘，其中一个项目开盘一小时去化率即达到90%，而另一项目也是一分钟后全部售罄。
除了购房者的火爆热情，地产股还得到了自家股东的宠爱。3月下旬至今，地产股还迎来了一股“增持潮”，龙湖集团、碧桂园、恒隆地产、旭辉控股、富力地产等多家房地产公司的高管都在对自家股票进行增持，还有不少是“边涨边买”。从2月3日至今，龙湖地产已经逆势大涨了14.05%，但其老板吴亚军却在这轮上涨中还进行了多次增持。值得关注的是，在这轮房地产高管的“增持潮”当中，大湾区国土发展基金和美国资本集团等知名机构也“参和”其中。万科低调地在业绩发布盘后通过大宗交易系统增持了6500万股，花了16.25亿元，这是万科事业合伙人5年来首次增持，也是单次增持的最大手笔。
当前是地产股的抄底良机吗?
随着楼市有序复苏，具有低估值优势的房地产板块迎来上涨机会。受多方面因素影响，A股、港股地产股遭遇大幅下挫之后，主要龙头股估值逼近历史低位，如何看待当下房地产股的投资机会?
对此绎博投资研究部在接受私募排排网采访时表示，尽管在城镇化接近尾声和人均可支配收入增速持续放缓的大背景下，房地产行业已经步入生命周期后段，房价已经丧失长期大幅上行动力，但是绎博投资积极看好地产股投资机会。首先生命周期末期的行业普遍采用PB估值，在目前市场一直悲观预期的情况下，香港地产股PB一度跌破历史最低估值，A股地产股一度接近历史最低估值，性价比凸显;其次在房地产买方时代，具有产品竞争力和品牌优势的优秀地产公司集中度将进一步提升，一些有息负债率低经营现金流好的公司具有相当的安全边际;最后采用PB估值的净资产波动，相对采用PE估值的净利润波动小，业绩确定性高。综上所述，买地产股比买房好，投资者不妨积极配置和耐心持有优秀地产公司。
半夏投资李蓓在私募排排网《投资者问答》栏目中指出，往后看美股会进入震荡阴跌的过程，中国市场可能会面临阶段性的影响，这个影响可能集中体现在金融、地产、消费品等板块。地产等板块的外资持有比例相对较高，当他们认识到中国的房地产周期是在向下、中国居民加杠杆周期在拐头的时候，外资很有可能会有的第二波抛售。此外，疫情之下，带来的影响是很多人的收入受到影响，尤其是三四线城市。另外一方面，疫情让老百姓开始意识到这个世界是充满了不确定性的，敢于加杠杆的心态就没有之前那么好，而居民加杠杆是过去几年房地产上升的一个最重要的支撑来源。因此，房地产市场的拐点是不可避免的。
华炎投资基金经理李裕铭向私募排排网介绍，最近一些抄底资金确实对香港市场有持续流入，资金对港股市场得标的比较热衷。落实到房地产，虽然当前估值、股息率逼近前期历史低位，但是全球疫情影响下，世界经济环境一环扣一环，还是得把控风险情况下，去做抄底的尝试，分批建仓。疫情阶段楼市清淡在所难免，很多楼盘打出了低折扣售房回补企业现金流，保证资金链供给。疫情过后房地产或许还会重新升温，但是这需要国家给予政策面的支持和引导，促使社会群众建立重新消费需求和欲望，未来危中有机。
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