如果不是因为成为首个取消“限售令”城市而成为全国的焦点，山东菏泽在中国并不为太多人熟知。12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局发文，取消实行了一年的住房“限售令”，此举也是本轮房地产调控以来的全国首例。菏泽取消限购政策引发热议，A股地产股闻风而动，集体普涨，房地产板块更是扛起上涨大旗，在涨幅上居于上涨板块首位。山东本地房地产股票鲁商置业则开盘涨停，开盘十五分钟侯，另一房地产股荣安地产猛拉涨…
如果不是因为成为首个取消“限售令”城市而成为全国的焦点，山东菏泽在中国并不为太多人熟知。
12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局发文，取消实行了一年的住房“限售令”，此举也是本轮房地产调控以来的全国首例。
菏泽取消限购政策引发热议，A股地产股闻风而动，集体普涨，房地产板块更是扛起上涨大旗，在涨幅上居于上涨板块首位。山东本地房地产股票鲁商置业则开盘涨停，开盘十五分钟侯，另一房地产股荣安地产猛拉涨停，此外截至收盘，19日共有鲁商置业、中迪投资、荣安地产和华业资本四只房地产股涨停，卧龙地产、信达地产、中航善达等均上涨超过3%。
菏泽打响解除住房限售第一枪
在《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》文件中，菏泽市住建局表示，取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
要知道，本轮楼市调控开始于2016年，除限购、限价、限贷等政策外，限售也被看作是调控手段之一。菏泽市在2017年11月出台限购令，时隔一年，菏泽成为本轮调控以来首个取消限售政策的城市。
菏泽原计划限售2和3年的规定对买房自住的用户影响不大，反而是对炒房的投资客利空。并且在房住不炒的精神下，一般来说也只会在楼市成交量下滑，销售不佳的情况下适度放松，但是从菏泽近三年的房房价来看，一直是稳步抬升，并没有到需要马上救房市的地步。
正因为如此，菏泽取消限售令的消息一出，立马引起社会各界的关注与激烈讨论，取消限售是否会蔓延至其他三四线城市，楼市调控政策是否面临调整，房地产板块能否迎来久违的投资机会，都成为社会各界关注的焦点。而发布该政策的菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员在接受媒体媒体采访时表示，“这是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，(山东)省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。”
知名房地产自媒体樱桃小房子则评论称，菏泽只能代表三四线城市，代表不了一二线城市，如果菏泽的限售顺利放松，没有遭遇叫停，那毫无疑问，明年肯定还有其他三四线城市会尾随放松。但三四线城市是没有前途的，房子越不敢调控越不值钱，越要远离这样的市场。
房地产股秒涨停
虽然近期谨慎情绪笼罩市场，但是受菏泽市取消限售令的影响，房地产闻声起舞，应声大涨。上午开盘仅十五分钟内，就有鲁商置业和荣安地产拉升涨停。午后房地产板块依旧强势，截至收盘，上证指数、深证成指和创业板指分别收跌-1.05%、-1.48%、-1.90%，房地产板块多只个股涨幅超过2%。
根据鲁商置业官网信息，鲁商置业由山东省商业集团有限公司控股控股，是山东省属国有控股主板上市房企，公司业务范围包括房地产开发销售、物业服务、工业园区经营管理等。公司累计开发项目近
40 个，分布在山东、北京、重庆、黑龙江等省市，在建面积约 400 万平米，年新增开发量150~200 万平米，拥有土地储备超过 600
万平米，是山东省内房地产行业龙头企业。
根据鲁商置业在中国的图示，公司在山东济南、青岛、临沂多个城市开发多个楼盘。所以在菏泽市取消限售令之后，19日开盘，鲁商置业即一字板涨停。今日房地产大涨的背后，更是资金对未来房地产调控政策有所松动的预期。
券商评房地产相关政策调整宜早不宜迟
受调控政策影响，近年来房地产板块遭遇了起伏人生，也可以说是从宠儿到几乎成为弃儿，万科更是高呼活下去。由于房地产板块2017年业绩增长表现不俗，不少地产龙头股年内涨幅更是翻番。受此影响，2018年年初，房地产板块依旧比较强势，甚至由于多数房企销售高增、业绩确定，在少数城市放松限购的刺激，地产板块短期内涨幅明显。此后由于三四线城市房价上涨过快，多城连出调控，加之下半年以来，地产销售、投资等数据开始下行，房地产板块收益逐步削弱。
2019年房地产板块能否涅磐重生?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。
中阅资本首席经济学家孙建波认为，2019年房地产板块将是一场涅槃。理由是房地产的建筑量下滑趋势不会有逆转，不排除出现短期的大幅度下滑。但是中国在高铁时代才真正进入了都市圈经济，都市圈的核心范围内，新建住宅的数量必然是越来越少，但都市圈核心范围内的商业物业价值必然是越来越高，经济活动也必然是越来越活跃，这是新的希望所在。
中金公司则指出，中国房地产周期的下行压力在积聚，在经历两年高于预期的增长后，中金公司预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。值得注意的是，过去两年中金公司对房地产新开工和投资增速的预测都比市场乐观，但对2019年的预测却相对谨慎。
鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，中金公司认为，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。除了地方层面的限购限贷限售政策可以考虑适度调整之外，中央层面对首套房和首套改善型住房的合理需求也可以给予一定程度的支持，包括适当放松房贷款首付款比例、按揭利率、适度增加按揭贷款额度等。
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