人们还在满怀期望的看着2018投资策略展望，市场的重磅信号却接连释放。开年不到半个月的时间，市场已经好不热闹。大西北传来重磅信号!楼市将变天?1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行的房地产市场调控政策采取“部分取消限购+部分增加限售”。通知要求：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。核心城区继续限购，但不再提供社保证…
人们还在满怀期望的看着2018投资策略展望，市场的重磅信号却接连释放。开年不到半个月的时间，市场已经好不热闹。
大西北传来重磅信号!楼市将变天?
1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行的房地产市场调控政策采取“部分取消限购+部分增加限售”。
通知要求：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。核心城区继续限购，但不再提供社保证明和纳税证明。同时对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区)的住房实施限售，取得房产证三年以上不准出售。
一石激起千层浪，关于“楼市松绑，房价重新上涨”的言论和各种解读不绝于耳。但楼市调控真的放松了吗?并没有。准确来说，这叫一城一策、调控精细化。
但如果你说兰州政策放松了吗?确实也是放松了，但这是有限度的放松。兰州作为西部地区经济发展欠发达城市，楼市关乎地方经济发展，因此为了打破发展的天花板，一些偏远区域没有纳入限购也容易理解。
实际上，纵观全国，2017年很多热点二线城市陆续出台了人才安居、购房等政策，放松对人才的购房条件，用另一种方式松绑限购政策，以增加楼市成交量，维持楼市稳定。就在近日，关于2018年楼市调控是否会放松的问题上，任志强再次抛出“夜壶论”，直言调控如何进展要依赖于地方政府的钱袋子：现在很多地方政府的财政已经比较紧张了，而我们房地产就是尿壶，夜壶总是在尿急的时候才用。
2018，银行的好日子到头了?
然而楼市的狂欢还没开始，监管层又给银行业下了一剂猛药。
1月6日，银监会发布了《商业银行委托贷款管理办法》，让整个银行业都傻了，可以说以前能够躺着赚钱的路全都被堵死了!
在新规之前，银行除了作为委托人或者受托人发放委托贷款外，银行之间也可以通过同业业务发放委托贷款，但现在根据《管理办法》的要求，商业银行的这些行为一律被禁止。商业银行作为受托人，不得参与贷款决策，不得提供各种形式的担保，不得确定借款人，委托人应当自行审查，自行承担风险。委托贷款的资金不得用于从事债券、期货、金融衍生品、资管产品的投资。
委托贷款是啥意思呢?简单说就是政府部门、企事业单位、个人等将钱存入指定银行的指定账户，委托指定的银行向指定对象代为发放贷款。
可为什么银行吓傻了呢?因为委托贷款是银行的表外业务，加上此前的委外投资监管，这简直就是要封杀商业银行们的一切表外业务，让你只能在有监管的模式下进行贷款操作，不能通过其他途径，绕开监管违规投放资金。
上面说的这些资金也可以通过各种委外业务，通道业务在银行之间流动，这就加一次杠杆，创造了大量的货币，而这些货币又违规流向了房地产，炒高了房价。
举个栗子，比如地产商A与银行“合作”，通过委外业务，通道业务创造大量的货币，房价涨了，老百姓的贷款的就多了，这时再找个接盘的金融公司B，然后金融公司B把这接盘的项目做成每年5%的理财产品，再卖给老百姓。到了明年，开发商A再把这些房子以高于市场价的价格抵押给金融公司C，就这样每年操作一次，房价就永远涨，最重要的是它不怕房子回不了款，因为早就通过各种违规流出的资金收回了。而银行看这房价这么高，抵押品又充足，所以就毫不犹豫地会通过各种渠道放款给金融公司。
一次乌龙“加息”，却触动了市场的敏感神经
1月8日，中国日报援引央行研究局副局长纪敏的话说：自去年来工业产品价格和企业利润不断提升，短期内中国存在着加息的空间。在对利率做出调整前，通胀和汇率将被计入考虑因素。更高的利率将有助于挤出资产泡沫、抑制债务扩张。他们还说，在不考虑借贷成本的情况下，潜在的加息和去产能的推进将进一步改善工业企业的投资回报。
就在大家都以为央行释放了短期内加息的信号时，不巧下午中国日报网马上更正：央行研究局纪敏(利率升降和杠杆率变化关系的)理论表态不能解读为短期内有加息空间。
排排君在《美国正式加息!收割中国风暴即将来袭?》一文中谈到，中国加息与物价、就业、汇率等很多系统性宏观因素有关，而在刚刚闭幕不久的中央经济工作会议说，2018年要打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控系统性金融风险。所谓的防控系统性金融风险最主要的就是债务风险。加不加息，要看宏观环境而定，而宏观环境好不好，则要看债务水平。
2018年，经济该如何走?
如果市场过度悲观，任何利好就会被解读为利空。但可惜，开年这半个月以来的接连重磅消息，虽然谈不上利空，但至少已经为2018年的经济定了调。
降杠杆
其实早在去年美国加息、缩表开始，中国监管层就已经开始未雨绸缪：先是要求打破刚性兑付，之后又规范信托，打击银信通道，现在马上又出台委托贷款管理办法。明眼人一看就知道，监管层的目的非常明确：捆住银行的手脚，不让资金到处乱窜，快速把杠杆给降下来。
数据显示，截止2016年末，全社会未偿债务总额212万亿，较上年末新增39.7万亿。新增39.7万亿负债中，政府部门8.9万亿，非金融企业部门14.2万亿，金融部门10.16万亿，居民部门8.9万亿。而2017年前三季度，居民部门负债暴增至44万亿，企业负债为104.7万亿，政府部门负债为46.7万亿，全社会总负债为195.4万亿，已接近2016年全年水平，相当于2016年GDP的242%。
杠杆是什么?一般来说，全社会总负债/GDP被视为宏观杠杆率，242%的杠杆率也就是说所有国人连续2.4年不吃不喝所创造的价值才能还完欠下的债务。
降杠杆成为2018年经济的主旋律。可是这杠杆不是跷跷板，不是简单地增加重量就能压下来的。
国内有学者对包括我国在内的41个经济体所做的计量研究数据发现，一国杠杆率年均增速由5%提高到10%，年均经济增速将下降约0.4%，系统性危机的概率将由12%跃升至40%;住户杠杆率年均变动幅度由3%升至5%，房地产危机概率将增加8.6%;政府部门杠杆率变动幅度由5%升至10%，发生债务危机的概率将提高20%;企业杠杆率年均变动幅度由5%扩大到10%，发生信贷危机和股市危机的概率将分别提高16.1%和9.5%。
其实咱们发现，杠杆很多来自于非金融部门和居民部门，而居民部门杠杆主要是来自房贷，如果央行短期内加息，势必会对楼市产生利空，一方面增加房贷成本，另一方面增加开发商的融资成本，但这样的好处则是能控制房价和居民部门杠杆率过快上涨。
受美国去年加息以及全球央行紧缩议程的影响，2018年，美国依然可能加息3次，有市场观点认为甚至会超预期达到4次，同时减税效果也将慢慢开始显现，加上国内的金融去杠杆，可以说，2018年的利率只会升高不会降低，加息只是时间问题而已。
打破刚兑，资金趋紧呈新常态
2018年关于资管的监管有目共睹。去年年底，北京、上海、广州、深圳等地证监局于召集辖区内部分基金公司开展了关于货币基金的会议，并传达了关于货币基金风险管理的多项指导意见。其中有1条明文规定：
不支持快速赎回、T+0、流量导入等任何与严控流动性风险或者有违销售法规的业务，已经备案过的暂时保持现状，不能再宣传、不能增加新渠道。公司应对自有资金、垫资做测算，避免流动性风险。
啥意思呢?就是直接锁住资金，不让当日赎回，把本来流动的资金锁住T+N的这些赎回日里。其实，我们遇到的一些当日赎回，大部分都是资管公司自己事先垫资让客户赎回，这就增加了资管公司的资金流动性风险。往后，像这种现金类资产比如货币基金，监管将越来越严格，市场也会越来越缺钱，因为很多资金都被锁住了，流动现金将变得很贵。因此现金类资产的收益率可能会在此背景下走高，在紧缩周期用现金类资产替代固收类资产不失为一个好选择。
楼市既要“托底”，也要“盖帽”
经过了1年多的楼市严厉调控，很多地方政府的土地财政已经撑不住了，买房的人越来越少，于是开始“人才引进”，强行拉成交量。在限售限购的同时，房贷利率也在加码，而影响利率的资金面也在趋紧：1月9日，央行公开市场操作连续第12日停做，到期的1300亿元逆回购实现自然净回笼。自2017年12月21日以来，央行逆回购到期持续造成资金净回笼，累计净回笼规模已达10600亿元。
资金面的趋紧直接会导致利率的上行，而无论是基准利率还是市场利率，最终都会触发房贷利率上升。
自2016年10月以来这一轮调控就直指分类调控、因城施策。中央把控大的方向：控制房价涨幅、房贷利率、资金供应等;地方则主要根据自己的情况把控局势，比如限购、限售、限价等。所以说，2018年的货币政策是稳健中性，只要货币政策和金融监管没变，楼市偏紧的风向也不会改变。
回顾最近一系列监管措施，继信托通道被斩断之后，委托贷款的融资渠道再度被破，监管层很多政策的方向其实非常明确，就是针对房地产。因此，2018年开发商回款的动力和欲望会很强烈，买房时任何让你先付钱的行为都需要警惕。
总结成一句话：2018年，银行的日子不会好过;楼市大方向依然不变：分城调控，既要“托底”，也要“盖帽”;货币市场稳健中性，资金趋紧将成新常态。
2018年是金融强监管的一年，市场利率继续升高的一年，同样也是大势向好的一年，对于中国来说，目前处于经济增长的高位盘整，休身养性，2018-2019会再次出发。
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